Die Altbausanierung: Tipps zur Haustechnik und Baustoff-Auswahl

Altbauten strahlen viel Charme aus, müssen aber oft grundlegend saniert werden, bevor man sie weiterhin bewohnen kann. Bei der Altbausanierung ist die Auswahl der Baustoffe sehr wichtig, damit das Gebäude lange erhalten bleibt.

© Klaus-Jürgen EdelhäuserExperteninterview mit Klaus-Jürgen Edelhäuser
Klaus-Jürgen Edelhäuser ist Beratender Ingenieur, Vorstandsmitglied der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau (BayIka) und Vorstandsbeauftragter des Arbeitskreises Denkmalpflege und Bauen im Bestand. Weiterhin arbeitet er als Dozent bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau und beim IF-Bau der Architektenkammer Baden-Württemberg. Klaus-Jürgen Edelhäuser ist außerdem geschäftsführender Gesellschafter des Architektur- und Ingenieurbüros „Konopatzki & Edelhäuser Architekten und Beratende Ingenieure GmbH“. Dort ist er überwiegend im Bereich der Tragwerksplanung bei Baudenkmälern sowie im Bereich der energetischen Modernisierung von Baudenkmälern tätig.

Was sind typische Sanierungsmaßnahmen beim Altbau?

Heizungs- und Sanitärinstallationen müssen nach gewisser Zeit ausgetauscht werden. © Klaus-Jürgen Edelhäuser

Bei jedem Gebäude sind nach einer gewissen Zeit Modernisierungsmaßnahmen nötig. Das ist natürlich abhängig vom Gebäudetyp und auch abhängig vom Alter des Gebäudes oder der Gebäudetechnik. Die typischen Maßnahmen sind Ergänzung oder Erneuerung der Gebäudedämmung, Erneuerung der Dachdeckung und der Dachdämmung, Austausch von Fenstern oder der Austausch der Heizung. Hin und wieder zeigen Bestandsgebäude aber auch Feuchteschäden. Dann gehören Abdichtungsmaßnahmen auch zu den notwendigen und typischen Maßnahmen. Nicht zu vergessen sind natürlich auch eventuelle Erneuerungen bei der gesamten Gebäudetechnik. Nicht nur bei Sanitär- und Heizungsleitungen ist es ratsam, nach einer gewissen Zeit an einen Austausch oder eine Erneuerung zu denken. Auch die Elektroinstallation hält nicht ewig.

In welcher Reihenfolge sollten die einzelnen Maßnahmen zur Altbausanierung umgesetzt werden? Warum ist die richtige Reihenfolge wichtig?

Eine pauschale Reihenfolge ist schwierig. Das ist zu sehr abhängig vom Zustand des Gebäudes und auch von der Art des Gebäudes. Grundsätzlich sollte man als Eigentümer prüfen oder prüfen lassen, ob an dem Gebäude bestimmte Schäden oder Mängel vorliegen, die behoben werden müssen.

Wenn sich zum Beispiel von der Fassade Putz löst, ist es sicher sinnvoll, an eine Überarbeitung der Fassade und dann auch an die Dämmung der Fassade zu denken.

Schimmel nach der energetischen Modernisierung. © Klaus-Jürgen Edelhäuser

Ist die Heizung in die Jahre gekommen, muss überlegt werden, ob diese ausgetauscht werden soll. Wird ein Austausch der Heizung angedacht, ist aber auch zu überlegen, ob nicht vorher Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle durchgeführt werden sollten. Dann kann die Heizung auf die verbesserte Gebäudehülle abgestimmt werden und mit einer niedrigeren Leistung gewählt werden, was dauerhaft Energie einspart.

Alle Maßnahmen sind also in gewisser Weise voneinander abhängig. Außerdem sind bei Modernisierungen dann auch unter Umständen bestimmte Vorgaben zum Brandschutz oder zur Energieeinsparverordnung zu beachten. Wichtig ist daher in allen Fällen, dass man als Hauseigentümer die Hilfe eines unabhängigen Fachmanns in Anspruch nimmt. Nur so kann sichergestellt werden, dass auch die Zusammenhänge zwischen unterschiedlichen Gewerken im notwendigen Umfang berücksichtigt werden.

HINWEIS: Der erste Schritt bei der Altbausanierung ist immer die Beratung durch einen unabhängigen Ingenieur und Architekten sowie durch einen Energieberater. Einen geeigneten Experten finden Sie beispielsweise über die Planer- und Ingenieursuche der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau: www.planersuche.de

Welche Baustoffe bzw. welche Haustechnik empfehlen Sie bei folgenden Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Altbausanierung und warum:

• Fenster austauschen:

  Bei den Fenstern ist es wichtig, dass die Qualität der Fenster zur Qualität der Außenwand passt. Sind die Fenster besser als die Wand – haben sie also bessere Dämmeigenschaften als die Wand, besteht die Gefahr der Schimmelbildung an den flankierenden Wänden. Wichtig ist auch, dass beim Tausch der Fenster an ein Lüftungskonzept gedacht wird. Man hört ja immer wieder die Klagen, dass nach einem Fenstertausch plötzlich Schimmelschäden auftreten. Das passiert nur, wenn man hier nicht „um die Ecke denkt“. Bei der Materialwahl der Fensterrahmen sollte man immer auch die Fassadengestaltung beachten und den Wartungs- und Pflegeaufwand abwägen. Hat man im Bestand beispielsweise schön gestaltete Sprossenfenster, sollte man dem Material Holz treu bleiben und auch wieder solche Fenster einbauen. Die passende Holzart (Hartholz) und geeignete Fensterfarben reduzieren auch den Pflegeaufwand und Holzfenster können beinahe „ewig“ halten. Dass Holzfenster, was oft behauptet wird, nicht lange halten, ist ein Gerücht. Bei Fenstern ohne besonderen Gestaltungsanspruch sollte man sich die jeweiligen Vor- und Nachteile von Holz-, Kunststoff- oder Metallrahmen erklären und die Preise gegenüberstellen lassen. In der Nähe von stark befahrenen Straßen beispielsweise kann es sinnvoll sein, die Fensterrahmen mit einer Aluminium-Vorsatzschale ausstatten zu lassen. Das erleichtert die Reinigung und erhöht die Haltbarkeit.

Fenstertausch: Nicht nur der Dämmwert ist zu beachten. Beim Tausch oder bei der Erneuerung von Fenster dürfen auch die Gestaltung der Fassade und das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht vergessen werden. © Klaus-Jürgen Edelhäuser Der Austausch alter Ventile bei Heizkörpern mit Einsatz neuer Thermostatventile spart Energie. © Klaus-Jürgen Edelhäuser

• Austausch veralteter Heizung (z. B. Einzelöfen) gegen modernes Heizungssystem:

  Soll eine neue Heizung eingesetzt werden, sollten, wenn irgendwie möglich, regenerative Energien berücksichtigt werden. Es gibt hier inzwischen sehr viele Möglichkeiten wie Solaranlagen, Wärmepumpen, Pellet- oder Hackschnitzelheizungen etc. Die Art der Heizung ist dann natürlich auch wieder ein Stück weit abhängig von der möglichen Art der Wärmeübergabe in den Räumen. Wärmepumpen eigenen sich beispielsweise besonders bei Heizungssystemen mit niedriger Vorlauftemperatur, also bei Fußboden- oder Wandheizungen. Bei Pellet- oder Hackschnitzelheizungen werden entsprechende Lagerräume benötigt, die nicht immer vorhanden sind. Wichtig ist beim Heizungstausch immer die Beratung im Einzelfall.
  
  

  TIPP: Von besonderer Bedeutung ist beim Heizungstausch auch der hydraulische Abgleich des Leitungsnetzes und der Einsatz von effizienten und damit stromsparenden Pumpen. Bei bestimmten Förderprogrammen ist dieser ohnehin vorgeschrieben. Aber unabhängig von den Vorschriften: Der hydraulische Abgleich steigert die Effizienz der Heizung und spart damit auf Dauer Heizkosten und Geld.

Flächenheizungen – ob Fußboden- oder Wandheizung – benötigen eine geringere Vorlauftemperatur als eine konventionelle Konvektionsheizung. Bei der Wahl des richtigen Heizungssystems ist daher auch die Art der Wärmeübergabe in den Räumen zu beachten. © Klaus-Jürgen Edelhäuser

• Estrich und Bodenbelag anbringen:

  Sollen der Estrich oder der Bodenbelag erneuert werden, gelten auch wieder die jeweiligen örtlichen „Rahmenbedingungen“. Im Neubau werden üblicherweise Zement- oder Anhydritestriche verwendet. Bei der Modernisierung des Bestands gibt es hin und wieder Probleme damit, dass die nötigen Aufbauhöhen für solche Estrichsysteme nicht gegeben sind. Dann können beispielsweise sog. Trockenestriche eingesetzt werden. Das sind Plattenmaterialien, die an den Stößen miteinander verbunden werden. Vorteile solcher Trockensysteme sind nicht nur die geringere Aufbauhöhe, sondern auch die Tatsache, dass solche Estriche nicht lange austrocknen müssen, sondern gleich mit einem Bodenbelag versehen werden können. Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, solche Estriche in Eigenleistung zu verlegen.
  Beim Bodenbelag gelten natürlich auch wieder die individuellen Vorzüge zum Material und zur Optik. Wichtig ist allerdings, dass man sich über den endgültigen Bodenbelag schon mit dem Einbau des Estrichs entschieden hat. Nicht nur bei der Höhe unterscheiden sich die unterschiedlichen Arten der Bodenbeläge. Es gibt auch unterschiedliche Anforderungen an den Untergrund: Bei Fliesen beispielsweise müssen spezielle Maßnahmen getroffen werden, um Risse zu verhindern.

Klassische Modernisierung: Die Dämmung der Fassade und die Ausstattung des Daches mit einer Wärmedämmung. © Klaus-Jürgen Edelhäuser

• Fassadendämmung erneuen:

  Bei der Fassadendämmung ist zu empfehlen, die Wartung und Pflege der Fassade mit zu berücksichtigen. Es gibt die klassischen Wärmedämmverbundsysteme, die verputzt werden. Es gibt aber auch sog. „hinterlüftete Fassaden“, die nicht verputzt, sondern mit Holz oder Plattenmaterialien verkleidet werden. Letztere haben den Vorteil, dass sie leicht zu pflegen sind. Der Nachteil ist der deutlich höhere Preis. Bei der Wahl der Dämmstoffe sind grundsätzlich auch Brandschutzanforderungen zu beachten. Wenn es um Anschlussdetails geht (z. B. bei Fenstern, beim Dachanschluss etc.), ist die richtige Planung von Wärmebrücken vor der Dämmung der Fassade ganz besonders wichtig, um Mängel und spätere (Schimmel)Schäden zu vermeiden. Soll also eine Fassade gedämmt werden, ist es also wieder unverzichtbar, einen Ingenieur oder Architekten sowie einen Energieberater vorher einzuschalten. Schön wäre es natürlich, wenn man auch berücksichtigt, wie Dämmstoffe später einmal entsorgt werden können – also die Nachhaltigkeit.

Werden Fassaden gedämmt, können diese auch als „hinterlüftete Fassade“ verkleidet werden. Der Pflegeaufwand ist wesentlich geringer als bei einem klassischen Wärmedämmverbundsystem. Außerdem sind solche Konstruktionen wesentlich haltbarer. Als Verkleidung lassen sich verschiedene Plattenmaterialien oder Holz einsetzen.
© Klaus-Jürgen Edelhäuser

• Dach dämmen:

  Bei der Dachdämmung ist besonders wichtig, die Lage der Luftdichtheitsebene – üblicherweise als Dampfbremse oder Dampfsperre bezeichnet – korrekt zu planen. Dabei müssen beispielsweise Fehlstellen bei Anschlüssen unbedingt vermieden werden, da es sonst zu Schäden kommt. Nach der Lage der luftdichten Ebene richtet sich dann auch letztendlich die Lage der Dämmung. Außerdem sind auch hier die Anschlüsse an die Fassade, an Gauben, an Durchdringungen (z .B. Kamin) etc. genau zu durchdenken und zu planen. Ob Aufsparrendämmung, Zwischensparrendämmung oder Mischlösungen: Empfehlungen zum Material können auch hier nicht gemacht werden. Die Dämmstoffe unterscheiden sich nicht nur im Preis und in der Verarbeitbarkeit. Auch das Feuchteverhalten und die Dämmeigenschaften sind sehr unterschiedlich. Mit der schon oben genannten Lage der Luftdichtheitsebene muss der „richtige“ Dämmstoff individuell festgelegt werden. Bei der individuellen Beratung zu den Dämmstoffen sollten aber auch die Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt werden. Nicht zu vergessen sind auch hier, wie schon bei der Fassade, die Brandschutzanforderungen.

Bei der Erneuerung einer Dachdämmung ist die richtige Planung und Ausführung der Luftdichtheitsebene von besonderer Bedeutung. Das Bild zeigt eine nicht fachgerechte Durchdringung der Dampfbremse, die zu einer Durchnässung der Wärmedämmung und zu Schimmel an den Gipskartonplatten und den Holzbauteilen geführt hat. © Klaus-Jürgen Edelhäuser

• Dacheindeckung erneuern:

  Bei der Dacheindeckung gibt es unterschiedliche Arten, die sich i.d.R. an die örtlichen Gegebenheiten richten. Ob Dachziegel aus Ton oder Beton: Die Haltbarkeit der Dachziegel ist üblicherweise ähnlich. Zu beachten ist: Soll die Dacheindeckung erneuert werden und werden dabei auch die Dachlatten entfernt, müssen dann die Anforderungen an die Energieeinsparverordnung beachtet werden. Außerdem sind auch besondere Maßgaben der Dachdeckerrichtlinien einzuhalten – z. B. Windsogsicherungen. Als Eigentümer sollten Sie hier dem Fachmann vertrauen.



• Kellerdecke dämmen:

  Bei der Erneuerung der Dacheindeckung sind diverse Anforderungen zu beachten.
  © Klaus-Jürgen EdelhäuserDie Dämmung der Kellerdecke ist oft sehr wirksam, da dann im darüber liegenden Erdgeschoss dem Phänomen der „Fußkälte“ entgegengewirkt wird. Oft sind wegen der Raumhöhe im Keller nur geringe Dämmstärken möglich. Um die Anforderungen an die Energieeinsparverordnung einzuhalten, muss unter Umständen eine bessere Wärmedämmung eingesetzt werden. Die Art der Dämmung sollte daher unbedingt im Einzelfall durch den Energieberater, den Ingenieur oder den Architekten überprüft werden.

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Welche Rolle spielen der Energieberater, der Ingenieur und der Architekt bei der Altbausanierung? Sollten diese immer hinzugezogen werden?

Schon oben wurde kurz darauf eingegangen, dass die Art der Modernisierungsmaßnahmen abhängig vom Gebäudetyp, vom Gebäudealter und von eventuellen Schäden und Mängeln ist. Dem fachlichen Laien können hier eigentlich nur Ingenieure und Architekten oder unabhängige Energieberater weiterhelfen. Oft verfügen auch Ingenieure oder Architekten über die Qualifikation als unabhängige Energieberater. Wichtig ist der Überblick über das Bauwerk mit Berücksichtigung der Bausubstanz und der Haustechnik. Wichtig ist auch die Unabhängigkeit von Bauprodukten. Beides können nur die o.g. Personen sicherstellen.

HINWEIS: Will man eine Altbausanierung effektiv und wirtschaftlich durchführen, kann auf Ingenieure oder Architekten bzw. auf unabhängige Energieberater nicht verzichtet werden. Dabei darf man auch nie vergessen, dass diese Planerleistungen zwar Geld kosten, sich diese Investition aber durch effektivere Maßnahmen sehr schnell auszahlt. Außerdem empfehlen wir die Verwendung von wohngesunder Wandfarbe, wie z. B. von Auro.

Fachwerkhäuser und Gebäude der Nachkriegsarchitektur stehen oft unter Denkmalschutz. Was sollte man bei der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien beachten?

Grundsätzlich ist bei Baudenkmälern zu beachten, dass eine Erlaubnis nach dem jeweiligen Denkmalschutzgesetz benötigt wird. Man muss also der Unteren Denkmalschutzbehörde mitteilen, dass man Baumaßnahmen durchführen will und diese auch erläutern. Das gilt übrigens bei allen Eingriffen – also auch, wenn man „nur“ den Boden erneuern will. Unter Umständen kommen dann von der Behörde Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Ohne einen im Denkmal erfahrenen Ingenieur oder Architekten kommt man da nicht weit.

Ganz wichtig ist bei energetischen Modernisierungen, dass ein „Energieberater für Baudenkmale“ beteiligt wird, da dieser spezielle Kenntnisse zum Umgang mit Denkmälern hat. Bei Fördermitteln der KfW-Bank ist dieser ohnehin im Regelfall verpflichtend. Bei den oben genannten Fachwerkwänden beispielsweise sind ganz besondere Maßnahmen zu berücksichtigen, um Feuchteschäden zu vermeiden. Der Energieberater für Baudenkmale kann hier in der Regel die richtigen Maßnahmen planen. Grundsätzlich sollte bei allen baulichen Maßnahmen der historische Bestand so gut wie möglich geschützt und erhalten werden.

Welche Fördermittel gibt es für die Altbausanierung?

Werden Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Qualität geplant, gibt es sehr interessante Förderprogramme der KfW-Bank. Auch die BAFA fördert energetische Verbesserungen beim Heizungstausch. Manchmal gibt es regionale Programme von Kommunen oder Gemeinden oder auch spezielle Förderprogramme der Länder. Auch hier gilt: Der Ingenieur, der Architekt und der Energieberater wissen Bescheid.

Weitere Ratgeber rund um die Altbausanierung

Denkmalgeschütze Immobilien überzeugen mit einem besonderen Charme. Allerdings ist bei einer Denkmalimmobilie oftmals eine Sanierung notwendig. Hierbei müssen Baudenkmal-Besitzer einiges beachten, wie eine Genehmigung, bei der Unteren Denkmalschutzbehörde einzuholen. Schüttung und Trockenestrich leisten bei einer Holzbalkendecke nicht nur einen Höhenausgleich, sondern sorgen auch für Ruhe. Das Knarzen des Holzes bleibt aus, gleichzeitig wird eine gute Trittschall- und Wärmedämmung erreicht. Die EnEV 2014 schreibt eine Nachrüstung der Wärmedämmung am Dach vor. Hier geht´s zur Infografik und zum Experteninterview mit Haus & Grund Deutschland. Ein Bauherr kann heutzutage zwischen Fließestrich, wie Zement- oder Anhydritestrich, oder auch Trockenestrichelementen wählen. Doch wann eignet sich welches Material?

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